Khi xây dựng nhà ở ngoài việc chuẩn bị rất nhiều thứ từ các thủ tục xin giấy phép xây dựng nếu thuộc công trình cần xin giấy phép, các chi phí về vật liệu nhân công hay hồ sơ hoàn công khi công trình hoàn thành.
Một việc bạn chắc chắn bạn không thể bỏ qua đó là tìm hiểu và thực hiện nghĩa vụ đóng thuế xây dựng nhà ở tư nhân hay thuế hoàn công nhà áp dụng cho năm xây và hoàn thành nhà như năm 2015, 2016, 2017, 2018… theo thời gian có hiệu lực của luật thuế về xây dựng nhà ở.
Quy định pháp luật hiện nay về giấy phép xây dựng là gì? Hồ sơ và thủ tục cấp phép xây dựng và các vấn đề thuế áp dụng đối với hoạt động xây dựng sẽ được luật sư tư vấn và giải đáp cụ thể theo quy định mới nhất hiện nay?

Cách tính thuế xây dựng nhà ở

Cách tính thuế xây dựng nhà ở

Các loại thuế xây dựng nhà ở và lệ phí hoàn công theo pháp luật hiện hành

Hiện nay, lĩnh vực thuế rất đa dạng từ kinh doanh, mua bán đến xây dựng đều phải đóng những loại thuế, phí và lệ phí khác nhau đòi hỏi những người thuộc đối tượng nộp thuế phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước.
Thuế xây dựng nhà ở cũng là một trong những loại thuế mà khi xây dựng công trình nhà ở sẽ cần phải kê khai cũng như thực hiện đóng nộp thuế đầy đủ. Hiện nay, theo quy định của pháp luật thì thuế xây dựng nhà ở sẽ gồm có các loại thuế sau
Thuế môn bài: Là một loại thuế trực thu và thường sẽ là định ngạch đánh vào giấy phép kinh doanh (môn bài) của các doanh nghiệp cũng như hộ kinh doanh.

  • Thuế giá trị gia tăng (GTGT)

  • Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

  • Lệ phí trước bạ hoàn công xây dựng

Những loại thuế kể trên đều là những loại thế mà những ai có hoạt động xây dựng nhà ở đều phải thực hiện. Cách tính thuế của từng loại thuế trên cũng có sự khác nhau cũng như đối tượng đóng thuế.

Cách tính các loại thuế xây dựng nhà ở tư nhân hiện nay

  • Thuế môn bài

  • Đối tượng đóng thuế môn bài xây dựng nhà ở

Thuế môn bài sẽ được thu hàng năm. Mức thu phân theo bậc và dựa vào số vốn đăng ký hoặc doanh thu của năm kinh doanh kế trước hoặc giá trị gia tăng của năm kinh doanh kế trước tùy từng nước và từng địa phương.
Tất cả tổ chức, cá nhân hoạt động trong sản xuất kinh doanh (bao gồm cả các chi nhánh, cửa hàng, nhà máy, phân xưởng…. trực thuộc đơn vị chính) đều nằm trong diện  đối tượng phải nộp thuế môn bài.

Do đó, khi xây nhà sẽ cần phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế môn bài nếu:

Tự mua vật liệu và có thuê nhân công xây dựng riêng lẻ: Chủ hộ sẽ là người đứng ra thực hiện đóng thuế xây dựng là thuế môn bài. Trong trường hợp chủ đầu tư  thuê đơn vị thi công riêng thì chủ thầu sẽ phải là người phải thực hiện kê khai thuế và đóng thuế môn bài cho lĩnh vực xây dựng nhà ở tư nhân.

  • Mức đóng thuế môn bài xây dựng nhà ở tư nhân.

Mức đóng thuế môn bài được xác định căn cứ vào quy định tại điều 2, Mục I Thông tư 42/2003/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn bổ sung, sửa đổi Thông tư số 96/2002/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 75/2002/NĐ-CP của Chính phủ về việc điều chỉnh mức thuế môn bài và Công văn 763/ BTC-TCT ngày 16/01/2009 của Bộ tài chính.
Thuế môn bài sẽ được thu theo mức sau đây:

  • Thuế bậc 1: Thu nhập 1 tháng trên 1,5 triệu đồng – Mức đóng thuế cả năm 1 triệu đồng

  • Thuế bậc 2: Thu nhập 1 tháng trên 1 triệu đồng đến 1,5 triệu đồng – Mức đóng thuế cả năm 750 ngàn đồng.

  • Thuế bậc 3: Thu nhập 1 tháng trên 750 ngàn đồng đến 1 triệu đồng – Mức đóng thuế cả năm là 500 ngàn đồng.

  • Thuế bậc 4: Thu nhập 1 tháng trên 5 ngàn đồng đến 750 ngàn đồng – Mức đóng thuế cả năm 300 ngàn đồng.

  • Thuế bậc 5: Thu nhập 1 tháng trên 300 ngàn đồng đến 500 ngàn đồng – Mức đóng thuế cả năm 100 ngàn đồng.

  • Thuế bậc 6: Thu nhập 1 tháng bằng hoặc thấp hơn 300 ngàn đồng – Mức đóng thuế cả năm 50 ngàn đồng.

Như vậy mức đóng thuế môn bài trong lĩnh vực xây dựng nhà ở tư nhân sẽ dao động từ 50 ngàn đồng đến 1 triệu đồng phụ thuộc vào giá thuê nhân công theo hợp đồng xây dựng.
Đối tượng nộp thuế môn bài có thể là 1 trong 2 đối tượng là chủ nhà hoặc chủ thầu xây dựng phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể.

2. Thuế Giá trị gia tăng (GTGT)

Thuế giá trị gia tăng (GTGT) trong lĩnh vực thuế xây dựng nhà ở được quy định theo Luật thuế giá trị gia tăng năm 2008 và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 và các văn bản thi hành.

  • Đối tượng đóng thuế GTGT trong xây dựng

Trong đó những đối tượng phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp chính là các cá nhân hay tổ chức có phát sinh các hoạt động sản xuất kinh doanh hàng hóa và dịch vụ.

Theo quy định trên thì việc xây dựng nhà ở cũng là hình thức hoạt động xây dựng của tổ chức hoặc cá nhân vì vậy cần phải kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế thu nhập doanh nghiệp nếu có.
Đối tượng nộp thuế giá trị gia tăng sẽ là chủ thầu khi nhận được thầu xây dựng nhà ở. Tuy nhiên để tránh rắc rối nếu xây dựng nhà mà thuê thầu thì nên thỏa thuận với bên nhà thầu bằng hợp đồng nhằm tránh phát sinh những tranh chấp về đối tượng nộp thuế.

  • Căn cứ tính thuế giá trị gia tăng khi xây dựng nhà ở

Căn cứ vào Khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định cách xác định số thuế phải nộp là:Trong đó:

  • Doanh thu tính thuế GTGT đối với hoạt động xây dựng nhà tư nhân là toàn bộ giá trị công trình hay phần việc xây dựng phải thực hiện được xác định theo Hợp đồng xây dựng; hoặc theo diện tích và đơn giá .

  • Đối với những trường hợp chủ thầu không bao thầu nguyên vật liệu mà chỉ nhận thầu nhân công thì doanh thu tính thuế của chủ thầu được tính dựa trên tổng số tiền nhân công xây dựng chủ nhà phải trả cho chủ thầu theo hợp đồng khi hoàn thành công trình.

  • Nếu như hợp đồng xây dựng có thỏa thuận về giá nhưng không phù hợp với giá trị thực thanh toán trên địa phương thì cơ quan thuế sẽ thực hiện việc quyết định doanh thu thuế phải nộp trong trường hợp này theo quy định tại điều 36, 38 của Luật Quản lý thuế.

  • Nếu trong trường hợp cá nhân nộp thuế khoán có sử dụng hóa đơn của cơ quan thuế thì doanh thu tính thuế được căn cứ theo doanh thu khoán và doanh thu trên hóa đơn.

Tỷ lệ % doanh thu tính thuế GTGT được áp dụng như sau:

  • Đối với Hợp đồng xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu:  5%

  • Đối với Hợp đồng xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu:  3%

3.  Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) trong lĩnh vực thuế xây dựng nhà ở tư nhân

  • Đối tượng tính thuế thu nhập cá nhân khi xây dựng nhà ở tư nhân

Thuế xây dựng nhà ở tư nhân ngoài thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng thì còn phải tính đến thuế thu nhập cá nhân theo quy định về pháp luật thuế. Theo quy định của pháp luật thì những nhân công xây dựng nhà cho bạn được coi là các cá nhân kinh doanh dịch vụ xây dựng, lắp đặt và phải thực hiện nộp thuế như với cá nhân kinh doanh theo quy định tại thông tư 92/2015/TT-BTC.

  • Căn cứ tính thuế TNCN khi xây dựng nhà ở

Cách tính thuế xây dựng nhà ở tư nhân mảng thuế TNCN như sau:Doanh thu tính thu nhập chịu thuế đối với các hoạt động xây dựng nhà tư nhân được xác định bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng cũng như tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ.Trong đó:
Doanh thu này tương tự như tính doanh thu tính thuế giá trị gia tăng trong lĩnh vực xây dựng nhà ở.
Tỉ lệ (%) TNCT tính trên doanh thu: Áp dụng tỉ lệ tạm thu là 10% theo quy định tại của các văn bản pháp luật thuế TNCN hiện hành.